월세 묵시적 갱신이란?연장, 해지 정리




1. ‘묵시적 갱신’이 정말 뭐예요?

전·월세 계약 기간이 끝날 때, 임대인이나 임차인이 계약 종료 의사 또는 조건 변경 의사를 해당 기간 내(만료 6개월 전부터 2개월 전 사이 또는 임차인이 2개월 전까지) 통지하지 않으면, 해당 계약이 기존 조건 그대로 다시 임대차한 것으로 본다는 것이 주택임대차보호법 제6조 ①항의 내용입니다. 
그리고 제6조 ②항에 따라 이러한 경우 존속기간을 2년으로 본다는 규정이 있어요. 
즉, 계약서 안에 ‘1년 계약’이라 적혀 있어도, 조건 통지 없이 계약기간이 끝나면 자동으로 2년 연장된 것으로 보는 법률효과가 발생할 수 있다는 뜻입니다.

2. “그럼 1년만 더 사는 건가요?”


많은 세입자가 착각하는 부분입니다.

  • 계약이 만료되고 아무런 조치가 없으면 법률상 2년짜리 새 계약이 체결된 것으로 본다는 점이 중요합니다.

  • 하지만 실무상 보면 세입자가 1년쯤 지나서 이사하고 싶다고 할 수도 있고, 그럴 경우 다음 절차(해지 통보)를 밟으면 나갈 수 있어요.

  • 따라서 엄밀히 말하면 “1년만 더 살도록 자동 돼 있다”기보다, “2년이 자동 존속기간으로 설정되어 있으나 세입자는 일정 절차로 중도 해지할 수 있다”는 표현이 맞습니다.


3. 세입자가 나가고 싶다면, 이렇게 하세요

3-1. 해지 통보 시점


세입자는 묵시적 갱신 상태에서도 언제든 임대인에게 계약 해지 통지를 할 수 있고(주택임대차보호법 제6조의2 ①항) 
그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 
즉, “이사하려는 날짜로부터 최소 3개월 앞서 통보”하는 게 핵심입니다.

3-2. 통보 방법


  • 구두로도 가능하지만, 나중에 분쟁 있을 때 문자·카카오톡·이메일 캡처 또는 우체국 내용증명 등 기록이 남는 방법이 훨씬 안전합니다.

  • 통보일, 계약종료 예정일을 명시해서 메시지를 남겨두면 나중에 “언제 통보했는가”를 둘러싼 다툼을 예방할 수 있어요.


3-3. 보증금 반환


계약 종료일(즉, 통보 후 3개월 경과한 날)에 세입자가 주택을 인도하면, 집주인은 보증금을 반환해야 합니다.
만약 반환이 지연된다면 세입자는 임차권등기명령 등 법적 대응이 가능합니다.

4. 새 계약서를 꼭 써야 할 때


다음과 같은 경우에는 묵시적 갱신을 갖고 그냥 넘어가기보다는 새 계약서를 작성하는 게 더 명확합니다.

  • 월세 또는 보증금을 변경하려는 경우

  • 임대인/세입자 명의가 바뀌는 경우

  • 임대차 기간(예: 1년, 6개월 등)을 별도 합의하고자 하는 경우
    이럴 때는 계약조건, 기간, 금액 등을 명시한 새 계약서를 작성하고 날인해 두는 것이 안정적입니다.


5. 한눈에 보는 요약표

항목 세입자 관점 집주인 관점
자동갱신 여부 아무 말 없으면 조건 그대로 2년 연장 동일
통보로 해지 가능 시점 통보 후 3개월 경과 시점 임의 해지 불가 (정당한 사유 있어야)
새 계약서 필요 여부 변경사항 있을 때 동일
보증금 반환 계약종료일에 반환 요청 가능 의무적으로 반환해야 함

6. 마무리 정리


“묵시적 갱신”은 그냥 1년 더 사는 제도가 아니라 법률상 2년이 자동 설정되는 장치입니다.
하지만 그 기간을 모두 채우지 않고도 세입자가 3개월 전 통보하면 이사할 수 있는 구조이기 때문에 실제론 1년쯤 후 움직이는 경우가 많습니다.
계약 조건을 바꾸지 않고 기존 조건 그대로라면 계약서를 다시 쓸 필요는 없지만, 조건 변경이나 명확한 합의를 위해서는 새 계약서를 작성하는 게 가장 좋습니다.


이제 다음 글(2편)에서는 “세입자가 보내는 내용증명” 작성법까지 안내해드릴게요.